En vertu de l’article 1728 du Code Civil :
« Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° de payer le prix du bail aux termes convenus. »
Au sens de l’article 1728, l’abus de jouissance existe lorsque la chose louée subit des détériorations par le fait volontaire du preneur, indépendamment de l’intention ayant déterminé celui-ci, ou bien encore pour des nuisances sonores.
« A manqué à son obligation d’user paisiblement et en bon père de famille des lieux loués, le locataire qui trouble la quiétude de ses voisins, en utilisant sa chaîne hi-fi à un niveau sonore anormalement élevé. Ce manquement du preneur à ses obligations justifie la résiliation du bail, d’autant plus qu’il n’a pas mis fin aux bruits occasionnés à ses voisins nonobstant plusieurs mises en demeure. »
(C.A. PARIS, 28 janvier 1999, N° 1997/18803, JurisData 1999-020356)
Il s’agit d’une jurisprudence bien établie.
« Le bail doit être résilié pour défaut de jouissance paisible des lieux en raison du tapage diurne et nocturne quotidien provoqué par la musique et les bruits des visiteurs ainsi que des divagations de chiens. Même si des personnes ont attesté en faveur du preneur qui a fait de gros efforts pour ne plus faire de bruit, certains troubles persistent comme le problème des chiens justifiant la résiliation du bail. »
(C.A. MONTPELLIER, Ch. 2 Section A, 1er février 2000, JurisData 2000-113477)
« Les bruits nuisant à la tranquillité des voisins et la consommation de drogue intolérable pour la sécurité des jeunes vivant dans l’immeuble causent un préjudice aux locataires des immeubles qui sont en droit d’exiger de leur bailleur une jouissance paisible des lieux. Ces faits graves imputables au fils d’un locataire en raison de leurs conséquences sur la vie des habitants de l’immeuble dont la tranquillité est à l’évidence perturbée et la sécurité menacée, justifient la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur. »
(C.A. PARIS 6ème Ch. B, 23 mars 2000, N° 1999/17561, JurisData 2000-111158)
« Attendu que la Cour d’Appel, qui a répondu aux conclusions, sans avoir à constater spécialement la bonne foi de l’Office Public d’Habitations de la Ville de Paris (OPHVP) a légalement justifié sa décision en retenant, par motifs propres et adoptés, que, quel que soit le caractère sonore du local loué et le nombre de ses occupants, il appartenait aux époux Foisy de s’abstenir particulièrement à une heure avancée de la nuit de tout comportement bruyant et qu’en faisant régulièrement du bruit la nuit ceux-ci n’avaient pas usé de la chose louée en bon père de famille. »
(Cass. 3ème Ch. Civ., 16 novembre 1993, N° 91-16704, JurisData 1993-002735)
Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail pour manquement du preneur à l’obligation essentielle de jouissance paisible des locaux donnés à bail. Il importe de préciser les moyens juridiques mis à sa disposition.
1° Si le contrat de location le prévoit, il peut être fait application de la clause résolutoire, qui impose délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire et procédure de référé acquisition de clause résolutoire.
2° En l’absence de clause résolutoire, assignation en résiliation judiciaire sur le fondement de l’article 1184 du Code Civil.
Dans tous les cas, la preuve des nuisances sonores répétées et nocturnes doit être rapportée.
D’autre part, aucune action judiciaire ne peut être mise en œuvre sans que le preneur ait été préalablement mis en demeure de faire cesser les troubles de jouissance qui lui sont reprochés.
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