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LOYERS COMMERCIAUX ET CLE DE REPARTITION DES CHARGES A REMBOURSER PAR LE PRENEUR

24 Mar 2022 DROIT IMMOBILIER

Le loyer principal est en principe augmenté de charges accessoires imposant au preneur de rembourser au bailleur celles qui pèsent normalement sur lui. Les clauses les plus fréquentes sont celles imposant au preneur l'obligation de rembourser le montant de l'impôt foncier, les primes d'assurance du bailleur, les grosses réparations, les charges de copropriété incombant audit bailleur. 

Les parties à un bail commercial sont libres d'adopter conventionnellement le mode de répartition des charges conformément aux articles 1103 et 1104 du Code civil.

« Lorsqu'aucune clause du bail ne prévoit le mode de répartition des charges entre deux occupants de l'immeuble, les bailleurs ne peuvent unilatéralement procéder à la répartition des coûts entre les deux locataires, faute de stipulations expresses acceptées par les parties. Faute de clé de répartition contractuelle, les dépenses ne sont pas recouvrables. »

CA Paris, pôle 5, ch. 3, 15 mai 2019, n° 17/19177, M. X. c/ SARL Austins's Hotel )

 

Il s’agit d’une jurisprudence bien établie  ainsi qu’en justifient notamment deux arrêts de la même Chambre rendus le 6 mars 2019 et le 20 novembre 2019 qui ont respectivement fait droit à la demande en répétition de « charges ne correspondant à aucune clé de répartition contractuelle » et  débouté le bailleur de sa demande de remboursement au titre de la consommation d’eau « en l’absence de clé de répartition des charges d’eau dans le bail ».

Cour d’appel Paris, Pôle 5, chambre 3, 6 mars 2019 N°17/11577

Cour d’appel Paris, Pôle 5, chambre 3, 20 novembre 2019 N°17/22229

Cette jurisprudence s’inscrit dans les principes que la Cour de cassation fait prévaloir en application des articles 1103 et 1104 du code civil.

En l'absence de clé de répartition conventionnelle , le Preneur est fondé à demander au bailleur le remboursement de toutes les dépenses non recouvrables qui ont été illégalement appelées.

 

« L'action en remboursement des charges locatives met en œuvre  le droit commun des baux d'immeuble et non le statut des baux commerciaux. A ce titre, le délai de prescription de droit commun lui est applicable. » (Cour d'appel, Douai, 2e Ch, 2e section, 5 Décembre 2019 – n° 18/02848.)

Or, les actions fondées sur les dispositions du droit commun ou les stipulations du bail lui-même se prescrivent par 5 ans à compter du jour « où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits permettant de l’exercer» en application de l’article 2224 du code civil.

C’est au visa de l’article 2224 du code civil que la Cour de Cassation a rendu le 9 novembre 2017 un arrêt de principe pour  dire et juger que le point de départ de la prescription de l’action en répétition de provisions indues est le jour « de la régularisation des charges qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu et non celui du versement de la provision ».                                    (Cour de Cassation 3ème Chambre civile 9 novembre 2017, N° 16/22445)

Jusqu'à cet arrêt, la jurisprudence considérait, que le point de départ de la prescription était la date de paiement par le locataire des provisions sur charges. Ce revirement prend appui sur l'article 2224 du Code civil qui fixe comme point de départ du délai de prescription de droit commun le « jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

 

En conclusion, il est essentiel que le bail commercial précise la clé de répartitions des dépenses mises à la charge du preneur et ce, à peine d'irrecouvrabilité desdites dépenses.


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